Tiến sĩ Lê Hồng Giang cho rằng vẫn còn nhiều tranh cãi xung quanh việc cứu trợ trong thị trường nhà đất, nhưng Tiến sĩ Lê Hồng Giang cho rằng lý do giải cứu và tranh luận về giá trị thế chấp và nợ xấu của ngành là không hợp lý. -Trong bài báo của Tiến sĩ Jiang, giả sử cái chết của bất động sản, chỉ có 3,2% GDP chết. Người đứng đầu các sở và cơ quan đã xác định rằng bất động sản đông lạnh đã dẫn đến nhiều ngành công nghiệp khác, như vật liệu xây dựng và ngân hàng. 70% trong số 2000 nghìn tỷ dinar trong bảo lãnh nợ xấu là bất động sản. Do đó, nếu giá bất động sản lao dốc, hệ thống ngân hàng sẽ chịu tổn thất lớn do không thể bán các khoản thế chấp này như một đánh giá sơ bộ.
Nhiều người đề cập đến mối quan hệ chồng chéo giữa nợ xấu và bất động sản. Nhưng không ai nói rằng ngân hàng đã phạm sai lầm khi chấp nhận thế chấp bất động sản với giá cao. Nếu chủ dự án bị lỗ và trả giá cho lỗi, tại sao chủ ngân hàng không làm điều đó?
Tiến sĩ Lê Hồng Giang nói rằng nếu bất động sản chết thì chỉ có 3,2% GDP sẽ chết. Theo nó, con số này không quá lớn, do đó, hãy để gã khổng lồ bất động sản trả giá cho những sai lầm của nó, không cứu ngành. Ảnh: Hà Thanh – Câu hỏi đặt ra là liệu thị trường bất động sản có quá lớn để ảnh hưởng tiêu cực đến nền kinh tế hay không. Theo dữ liệu được công bố, tổng dư nợ cho vay thế chấp là khoảng 200 nghìn tỷ đồng. Nếu con số này bằng 70% giá trị dự án thì giá trị bất động sản của Việt Nam là khoảng 285 nghìn tỷ đồng. -Assume rằng vòng đời trung bình của một dự án bất động sản là khoảng 3 năm, và thu nhập được tạo ra bởi tất cả các bất động sản được bao gồm trong GDP của nền kinh tế. Nếu sử dụng nguyên liệu và vật liệu xây dựng tại Việt Nam, giá trị bất động sản tạo ra mỗi năm chỉ khoảng 95 nghìn tỷ đồng, chiếm 3,2% GDP. Hiện tại, GDP danh nghĩa của Việt Nam năm 2012 ước tính khoảng 2950 nghìn tỷ đồng. Theo tiến sĩ Giang, nếu so sánh với hoạt động xuất nhập khẩu tương đương hơn 150% GDP hoặc tổng giá trị sản xuất công nghiệp, thì ngay cả trong nông nghiệp, 3,2% GDP bất động sản là rất thấp. Hiện tại không có dữ liệu, chỉ có ước tính về tác động trực tiếp của thị trường lao động. Chúng ta có thể tạm thời kết luận rằng tác động trực tiếp của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là không lạc quan.
Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng bất động sản là tài sản thế chấp cho hầu hết các khoản vay. Việc giảm giá bất động sản không chỉ ảnh hưởng đến các dự án hiện tại, mà còn ảnh hưởng đến hầu hết các khoản vay thế chấp hàng tỷ rupiah trong hệ thống ngân hàng. Do đó, chính phủ phải tiết kiệm để ngăn giá bất động sản giảm mạnh.
Ông Giang nghĩ điều này có vẻ hợp lý, nhưng thực tế không phải vậy. Bởi vì khi cho vay và áp dụng cho tài sản thế chấp, không có ngân hàng nào thực sự muốn bán tài sản thế chấp. Ngân hàng vẫn hy vọng rằng con nợ có thể sử dụng khoản vay một cách hiệu quả và có được khả năng trả nợ nhanh. Trong trường hợp này, giá trị của tài sản thế chấp là vô nghĩa. Chỉ đến khi khoản vay bắt đầu trở thành nợ xấu, ngân hàng mới bắt đầu quan tâm đến giá trị của tài sản thế chấp khi bắt đầu tích lũy dự trữ.
Giá trị của tài sản thế chấp càng ít, chúng ta phải cung cấp càng ít và chúng ta càng có ít lợi nhuận. Vấn đề này đã trở nên trầm trọng hơn khi nền kinh tế bắt đầu suy giảm vào năm 2012 do tác động của chính sách tiền tệ thắt chặt được áp dụng để chống lạm phát năm 2011 và tác động của sự suy yếu kinh tế toàn cầu. -Vậy bạn muốn đặt bao nhiêu? Ước tính số tiền dự trữ không được vượt quá 35% giá trị của bất động sản được đánh giá tại thời điểm cho vay. Giả sử rằng 70% các khoản nợ xấu này được sử dụng làm tài sản thế chấp bất động sản và Ngân hàng Quốc gia quy định rằng khi khấu trừ dự trữ, bất động sản chỉ ghi nhận 50% giá trị.
Do đó, khi giá bất động sản giảm 10%, khoản khấu trừ của khoản dự phòng này sẽ giảm 3,5%. Nói cách khác, ngân hàng rút tiền dự trữ tăng sẽ tăng 3,5% tổng số nợ xấu và lợi nhuận của ngân hàng sẽ giảm theo.
Tổng số nợ đáng ngờ trong hệ thống ngân hàng Việt Nam chiếm khoảng 2,5 nghìn tỷ đồng. Nếu tỷ lệ dự trữ bằng 50%, tương đương với 125 nghìn tỷ đồng thì khi giá nhà giảm 10%, ngân hàng sẽ mất 437,5 tỷ đồng. Nếu giá giảm từ 20% đến 30%, hoặc thậm chí 50% trong một số dự án, con số này sẽ cao hơn.
Tùy thuộc vào nhu cầu đầu tư